Rynek nieruchomości w Trójmieście – czego spodziewać się w najbliższych miesiącach?
Rynek nieruchomości w Trójmieście w 2026 roku zdecydowanie nie stoi w miejscu, ale trudno też mówić o powrocie do gwałtownych wzrostów cen, które obserwowaliśmy kilka lat temu. Kupujący są bardziej świadomi, częściej negocjują i dokładniej porównują oferty. Sprzedający z kolei muszą pogodzić się z tym, że samo wystawienie mieszkania na portal nie oznacza już kolejki zainteresowanych.
Czy ceny mieszkań w Gdańsku, Gdyni i Sopocie będą rosły? Czy warto teraz sprzedawać? A może lepiej poczekać?
Sprawdzamy, co rzeczywiście dzieje się na trójmiejskim rynku i czego możemy spodziewać się w drugiej połowie 2026 roku.
Ceny mieszkań w Trójmieście w 2026 roku – stabilizacja zamiast kolejnego boomu
Najważniejsza zmiana, którą obserwujemy obecnie na rynku, dotyczy nie tyle samych cen, ile zachowania kupujących.
Klienci mają większy wybór i zdecydowanie rzadziej podejmują decyzję pod presją. Porównują podobne nieruchomości, sprawdzają historię cen, analizują lokalizację i coraz częściej sięgają do rzeczywistych cen transakcyjnych.
To ważne, ponieważ cena widoczna w ogłoszeniu nie jest ceną, za którą mieszkanie rzeczywiście zostanie sprzedane.
Dane z Rejestru Cen Nieruchomości pokazują, że na rynku wtórnym w Gdańsku mediana ceny transakcyjnej w maju 2026 roku wynosiła około 13,3 tys. zł za m². Rok wcześniej była niższa zaledwie o około 1,1%. To bardziej obraz stabilizacji niż kolejnego gwałtownego wzrostu cen.
W Gdyni mediana ceny transakcyjnej w czerwcu 2026 roku wynosiła około 12 tys. zł za m², co oznacza wzrost o około 4,5% rok do roku.
Trzeba jednak pamiętać, że średnia czy mediana dla całego miasta mówi niewiele o wartości konkretnego mieszkania. W obrębie jednego miasta różnice pomiędzy dzielnicami, budynkami, a nawet mieszkaniami w tej samej inwestycji potrafią być bardzo duże.
Gdańsk – ceny pozostają wysokie, ale kupujący są bardziej wymagający
Gdańsk pozostaje największym i najbardziej zróżnicowanym rynkiem mieszkaniowym w Trójmieście.
Według danych z aktów notarialnych mediana ceny transakcyjnej mieszkania na rynku wtórnym wyniosła w maju 2026 roku 13 333 zł/m². Mediana ceny całego mieszkania wyniosła natomiast 670 tys. zł.
Jeszcze ciekawiej wygląda podział według metrażu.
W I kwartale 2026 roku mediana ceny transakcyjnej mieszkań:
- do 35 m² wynosiła około 15,5 tys. zł/m²,
- od 35 do 60 m² – około 13,4 tys. zł/m²,
- od 60 do 90 m² – około 12,2 tys. zł/m²,
- powyżej 90 m² – około 13,7 tys. zł/m².
Pokazuje to, dlaczego wycenianie mieszkania poprzez proste pomnożenie średniej ceny za metr przez powierzchnię często prowadzi do błędnych wniosków.
Małe, dobrze zlokalizowane mieszkanie może osiągać znacznie wyższą cenę za metr niż duży lokal rodzinny. Do tego dochodzą dzielnica, standard budynku, piętro, winda, miejsce postojowe, ekspozycja, widok czy stan samego mieszkania.
Gdynia – nadal duże różnice pomiędzy segmentami
W Gdyni mediana ceny transakcyjnej mieszkań na rynku wtórnym wyniosła w czerwcu 2026 roku około 12 000 zł/m². W porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku oznacza to wzrost o około 4,5%.
Co ciekawe, w II kwartale najwięcej transakcji dotyczyło mieszkań o powierzchni 35–60 m². Mediana w tej grupie wynosiła około 11,8 tys. zł/m².
W przypadku mieszkań od 60 do 90 m² było to około 11,1 tys. zł/m².
To jednak ponownie średnie dla całego miasta. Zupełnie inaczej będzie wyceniane mieszkanie w Orłowie czy Redłowie, inaczej lokal w Śródmieściu, a jeszcze inaczej nieruchomość w dzielnicach położonych dalej od morza i centrum.
Dlatego przy sprzedaży mieszkania coraz większego znaczenia nabiera analiza konkurencyjnych ofert i rzeczywistych transakcji w konkretnej lokalizacji, a nie średnia cena dla całej Gdyni.
Sopot nadal jest osobnym rynkiem
Sopot trudno analizować razem z Gdańskiem i Gdynią.
To znacznie mniejszy rynek, z ograniczoną podażą nieruchomości i bardzo dużymi różnicami pomiędzy poszczególnymi lokalizacjami oraz standardem mieszkań.
Według dostępnych danych RCN mediana ceny transakcyjnej mieszkań w Sopocie w ostatnich 12 miesiącach oscyluje w granicach około 19 tys. zł/m².
Ale również tutaj średnia dla całego miasta może być myląca.
Inaczej zachowują się nieruchomości w Dolnym Sopocie i pasie nadmorskim, inaczej mieszkania w Górnym Sopocie, a jeszcze inaczej lokale wymagające generalnego remontu czy mieszkania kupowane typowo inwestycyjnie.
W przypadku Sopotu znaczenie konkretnego adresu jest więc jeszcze większe niż w pozostałych częściach Trójmiasta.
Ceny ofertowe a transakcyjne – dziś ta różnica ma ogromne znaczenie
To jeden z najważniejszych tematów dla osób planujących sprzedaż mieszkania.
Właściciel otwiera portal nieruchomości, znajduje trzy podobne mieszkania w swojej okolicy i na tej podstawie ustala cenę własnego.
Problem polega na tym, że widzi tylko nieruchomości, które jeszcze się nie sprzedały.
Nie wie natomiast, za ile zostały sprzedane mieszkania, które z portali już zniknęły.
Dlatego cena ofertowa nie jest tym samym co wartość rynkowa nieruchomości.
Jeżeli podobne mieszkania są wystawione po 850 tys. zł, nie oznacza to automatycznie, że kupujący rzeczywiście są gotowi tyle za nie zapłacić.
Dzisiaj dostęp do danych o rzeczywistych transakcjach daje sprzedającym znacznie więcej możliwości niż jeszcze kilka lat temu. Właściwa wycena powinna więc uwzględniać zarówno aktualną konkurencję na portalach, jak i ceny zapisane w aktach notarialnych.
Czy kupujący mogą dziś negocjować ceny mieszkań?
Tak – i robią to coraz częściej.
Nie oznacza to jednak, że każde mieszkanie można kupić znacznie poniżej ceny ofertowej.
Największe możliwości negocjacji pojawiają się zazwyczaj wtedy, gdy nieruchomość została wystawiona zbyt drogo, długo pozostaje na rynku, wymaga dużych nakładów albo właścicielowi zależy na szybkiej transakcji.
Z drugiej strony mieszkania dobrze przygotowane, odpowiednio wycenione i znajdujące się w poszukiwanych lokalizacjach nadal potrafią stosunkowo szybko znaleźć kupującego.
Dlatego strategia „wystawmy drożej, zawsze można zejść” nie zawsze się sprawdza.
Zbyt wysoka cena na początku sprzedaży może spowodować utratę najważniejszego momentu – pierwszych tygodni po publikacji oferty, kiedy zainteresowanie nową nieruchomością jest zwykle największe.
Kredyty mogą ponownie zwiększyć popyt
Jednym z czynników, który może mieć znaczenie dla rynku w kolejnych miesiącach, pozostaje koszt finansowania zakupu nieruchomości.
W lipcu 2026 roku stopa referencyjna NBP wynosiła 3,75%. Niższe stopy procentowe w porównaniu z wcześniejszym okresem poprawiają warunki finansowania i mogą stopniowo zwiększać zdolność kredytową części kupujących.
Nie oznacza to automatycznie kolejnego boomu cenowego.
Może jednak powodować powrót na rynek klientów, którzy wcześniej odkładali decyzję o zakupie mieszkania ze względu na koszt kredytu.
Jeżeli dostępność finansowania będzie się dalej poprawiała, druga połowa 2026 roku może przynieść większą aktywność kupujących.
Czy ceny mieszkań w Trójmieście będą rosły?
Naszym zdaniem bardziej prawdopodobny jest scenariusz stabilizacji z możliwością umiarkowanych wzrostów w wybranych segmentach niż gwałtowny wzrost cen całego rynku.
I właśnie „wybrane segmenty” są tutaj najważniejsze.
Nie istnieje jeden rynek nieruchomości w Trójmieście.
Inaczej może zachowywać się dwupokojowe mieszkanie w dobrze skomunikowanej części Gdańska, inaczej duże mieszkanie rodzinne na obrzeżach miasta, a jeszcze inaczej apartament blisko morza w Sopocie.
Coraz większe znaczenie będzie więc miała jakość konkretnej nieruchomości i jej właściwa wycena.
Czy teraz jest dobry moment na sprzedaż mieszkania?
Jeżeli właściciel czeka wyłącznie dlatego, że liczy na znaczący wzrost cen w ciągu kilku miesięcy, nie ma obecnie mocnych podstaw, aby zakładać taki scenariusz dla całego rynku.
Z drugiej strony nie widzimy również powodów, aby mówić o załamaniu trójmiejskiego rynku nieruchomości.
Mieszkania nadal się sprzedają.
Zmieniło się przede wszystkim to, że kupujący znacznie mniej wybaczają błędną cenę.
Dlatego w obecnej sytuacji ważniejsze od pytania „czy to dobry moment?” jest pytanie:
ile moje mieszkanie jest rzeczywiście warte i jaka strategia pozwoli sprzedać je na najlepszych możliwych warunkach?
Co czeka rynek nieruchomości w Trójmieście jesienią 2026?
W najbliższych miesiącach spodziewamy się przede wszystkim rynku bardziej selektywnego niż kilka lat temu.
Kupujący nadal będą porównywać oferty i negocjować. Poprawiające się warunki kredytowe mogą zwiększać liczbę osób zdolnych do zakupu mieszkania, ale trudno oczekiwać, aby wszystkie nieruchomości zaczęły automatycznie drożeć.
Największą przewagę będą miały mieszkania:
- właściwie wycenione,
- dobrze przygotowane do sprzedaży,
- atrakcyjnie zaprezentowane,
- w lokalizacjach z dobrą komunikacją i infrastrukturą,
- odpowiadające realnym potrzebom kupujących.
Dla sprzedających oznacza to jedno: strategia sprzedaży zaczyna mieć większe znaczenie niż samo pojawienie się oferty na rynku.
Ile naprawdę warte jest Twoje mieszkanie?
Jeśli zastanawiasz się nad sprzedażą mieszkania w Gdańsku, Gdyni lub Sopocie, nie musisz opierać wyceny wyłącznie na cenach widocznych na portalach.
W Ale Agentki analizujemy również rzeczywiste ceny transakcyjne z Rejestru Cen Nieruchomości, czyli kwoty, za które podobne nieruchomości faktycznie zostały sprzedane.
Sprawdź orientacyjną wartość swojego mieszkania, a jeśli planujesz sprzedaż – porozmawiajmy o tym, jak przygotować ofertę i ustalić cenę, która będzie jednocześnie atrakcyjna dla kupujących i korzystna dla Ciebie.
Dane cenowe wykorzystane w artykule pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN). Ze względu na sposób raportowania transakcji dane pojawiają się z opóźnieniem, dlatego najnowszy dostępny okres może różnić się pomiędzy poszczególnymi miastami.
