Jak rozliczyć najem krótkoterminowy w PIT?

Najem krótkoterminowy, szczególnie ten prowadzony za pośrednictwem platform takich jak Airbnb czy Booking, stał się popularnym sposobem zarabiania na nieruchomościach. To forma wynajmu, która w praktyce przypomina świadczenie usług noclegowych , a to ma kluczowe znaczenie dla sposobu rozliczania podatku. W przeciwieństwie do najmu długoterminowego, gdzie zazwyczaj wystarczy prosty ryczałt, w najmie krótkoterminowym zasady są bardziej złożone i w wielu przypadkach wymagają rozliczenia w ramach działalności gospodarczej.

Najem krótkoterminowy – działalność czy najem prywatny?

W przepisach nie ma osobnej kategorii „najem krótkoterminowy”. O tym, jak zostanie on zakwalifikowany, decyduje charakter prowadzonej działalności. Wynajem na doby lub na kilka dni zwykle jest uznawany za działalność gospodarczą, ponieważ ma cechy usług hotelarskich: jest powtarzalny, zorganizowany, nastawiony na zysk i często wymaga aktywnego zarządzania (kontakt z gośćmi, sprzątanie, obsługa rezerwacji). W efekcie nawet brak formalnej rejestracji firmy nie zawsze oznacza, że urząd skarbowy potraktuje najem jako najem prywatny.

Najem prywatny przy tej formie pojawia się w zasadzie tylko wtedy, gdy udostępnianie mieszkania ma charakter sporadyczny – na przykład wynajmujesz własne mieszkanie kilka razy w roku, gdy wyjeżdżasz na wakacje.

Jakie formy opodatkowania są możliwe?

Jeżeli najem krótkoterminowy zostanie uznany za działalność gospodarczą, masz do wyboru opodatkowanie na zasadach ogólnych, podatkiem liniowym albo ryczałtem w ramach działalności. Skala podatkowa pozwala rozliczać wszystkie koszty, takie jak remonty, zakup wyposażenia, sprzątanie, prowizje platform czy amortyzację nieruchomości. Jest korzystna szczególnie wtedy, gdy koszty działalności są wysokie.

Podatek liniowy 19% daje podobne możliwości rozliczania kosztów, ale nie oferuje kwoty wolnej i może być bardziej przewidywalny dla osób, które osiągają stabilny dochód.

Ryczałt natomiast obliczany jest od przychodu, a nie od dochodu, co oznacza brak możliwości odliczania kosztów. Stawki w przypadku najmu to 8,5% do 100 000 zł przychodu i 12% od nadwyżki. W praktyce jednak ryczałt w najmie krótkoterminowym bywa dostępny tylko wtedy, gdy wynajem zostanie zakwalifikowany jako najem prywatny, a więc sytuacja stosunkowo rzadka.

Jak rozliczyć najem krótkoterminowy w PIT?

Sposób rozliczenia zależy od kwalifikacji najmu.

W przypadku działalności gospodarczej będziesz korzystać z formularza PIT-36 (skala podatkowa) lub PIT-36L (podatek liniowy). Jeśli decydujesz się na ryczałt w ramach działalności, złożysz PIT-28. W takiej sytuacji możesz ująć w kosztach wszystkie wydatki związane z prowadzeniem najmu, co często znacząco obniża podstawę opodatkowania. Najem krótkoterminowy wiąże się bowiem z regularnymi kosztami – sprzątaniem, praniem po gościach, prowizjami platform, wyposażeniem czy promocją oferty.

Jeżeli natomiast urząd skarbowy uzna, że prowadzisz jedynie okazjonalny najem prywatny, rozliczasz się ryczałtem, składając PIT-28. W takim rozliczeniu nie uwzględnia się kosztów, ponieważ podatek naliczany jest wyłącznie od przychodu.

Dodatkowe obowiązki

Najem krótkoterminowy wiąże się nie tylko z podatkiem dochodowym. W niektórych przypadkach może powstać obowiązek rozliczania VAT, jeśli działalność zostanie zakwalifikowana jako świadczenie usług noclegowych. W części miejscowości trzeba także odprowadzać opłatę miejscową lub klimatyczną. Jeśli wynajem zostanie potraktowany jako działalność gospodarcza, pojawia się również obowiązek opłacania składek ZUS oraz prowadzenia odpowiedniej ewidencji księgowej.

Przykład rozliczenia

Załóżmy, że uzyskujesz z najmu krótkoterminowego 90 000 zł przychodu rocznie. Koszty działalności, takie jak sprzątanie, prowizje platform czy amortyzacja, wynoszą 35 000 zł. W działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem liniowym podstawą opodatkowania jest więc 55 000 zł, a podatek wynosi 10 450 zł. Po doliczeniu składek ZUS i księgowości całkowite obciążenie może zbliżyć się do 15-18 tys. zł rocznie.

Dla porównania –  gdyby najem kwalifikował się jako najem prywatny opodatkowany ryczałtem, zapłaciłbyś 8,5% od pełnych 90 000 zł, czyli 7 650 zł podatku, ale bez możliwości odliczenia kosztów. Przy tak wysokich wydatkach działalność gospodarcza może więc mimo wszystko okazać się korzystniejsza.

Podsumowanie

Rozliczenie najmu krótkoterminowego w PIT jest bardziej złożone niż w przypadku najmu długoterminowego i w większości przypadków będzie wymagało prowadzenia działalności gospodarczej. Daje to co prawda więcej obowiązków – w tym ZUS i księgowość – ale jednocześnie pozwala odliczać szereg kosztów, które przy tej formie najmu są istotne. Najem prywatny przy wynajmie na doby jest możliwy, lecz zdarza się głównie wtedy, gdy wynajem jest okazjonalny i prowadzony na niewielką skalę. Wybór odpowiedniej formy opodatkowania wymaga analizy zarówno wysokości przychodów, jak i ponoszonych kosztów. Warto przejrzeć je dokładnie, bo właściwa decyzja potrafi znacząco obniżyć łączny ciężar podatkowy.